むーむーむ~んの独り言
仕事だけでなく日常での何気ない出来事や疑問をただダラダラと綴ってみました。コメントいただければ 嬉しいですう~。
プロフィール

む-む-む~ん

Author:む-む-む~ん
コンプライアンス(法令順守)が企業理念です
不動産歴30年目。うさぎのぴーちゃんのママです。
2017暮れに再婚もしちゃいました。
まだまだ販売中!このブログを書籍化しました。
(2014年11/1~発売。)

注目!

上記のとおり本が完成しました!0120-974-679(ハウスギャラリー内事務所にもあります)全国書店、オンライン書店、ブックサービス㈱0120-29-9625迄。

最近の記事

カテゴリー

最近のコメント

ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

最近のトラックバック

ブログ内検索

RSSフィード

リンク

このブログをリンクに追加する

月別アーカイブ

ヒストリー
26年前にこの仕事について
最初は約6年程、賃貸営業オンリーで勤務し
それなりにロ-カルですがテレビ雑誌に取り上げられ、若かったし楽しみながらバブル時代を経て、次の約6年は売買も学びながら役員の1人として勤めたのですが、
その会社を辞めたのは
もちろん今の会社を独立させる為でもあるのですが、大きな流れがあったのです。

はじめ2人からのスタートで
毎月のように
人数が増えて、いつの間にか10人になってました。売買営業だけでも四人はいたし
フルコミで仕事する要員も各地に数人おり
毎月の売り上げも凄い勢いでした。

事務所もどんどん狭くなるので
広い所へ移り、仕事も絶え間なく舞い込むし、何も心配ない有望な企業となっていました。

ところがある日突然、トップの社長が失踪したのです。

いなくなったその日は
私が担当の大きな取引があった週明けで、
その先週末に回収されたお金を
返済する日でした。
銀行ではないノンバンクで信用取引だったので抵当権はつけてなかったんですね。
で、社長自らノンバンクに持参するからと言われ経理の娘も何一つ疑わず渡したのですが、それを返済せずに持ち逃げしたという事。

実質NO2の私はその借入の連帯保証人に個人で立っており、サア〜っと血の気が引くのがわかりました。

当然、そのノンバンクには呼び出されるし
私も知っていての共謀でないかとか、
さんざん嫌な思いをしながら
もちろん総勢で捜すやら
色んな方面への対応、でも仕事は忙しく
そんな時でも県外出張も容赦無く降りかかってきました。

しかし捨てる神あれば拾う神あり
返済をどうしようかと悶々としていたある日、 事件性も感じていた社員一同で、この社長の身内を呼んだ時、身内から出た言葉は、[彼は逃たに違いありません。過去にもありました。貴方が保証している金額は弁償します]と言って安くはない金額をポンと出してくれたのです。

それで私は
どこにも沈められずに
その会社はその後譲渡し
それまでいた社員も徐々に退職したり入れ替わったりで、そして私も既に
M&Aで取得していた
今の会社を一から始めたのでした。

今も、失踪した社長の
その時の気持ちはわからないけど
結局は誰にも迷惑をかけずに終結したようにも思えます。

今、任意売却が出来るのも
その社長のおかげでもありますし、
お元気なのでしょうか。

今もその時のメンバーが集まると
語り合う話ネタでもあります。

今年でかれこれ完全独立から
13年目に入りました。
色んな事がありましたね。


つなぎ融資の落とし穴
不動産売却を数日前に終わってしまったある日
売り主さんあてに1本の電話が。
内容はその物件が売れたのは自分のおかげだから
紹介料を支払ってほしい旨の内容。
電話をかけてきたのは仮にM子としましょう。
[READ MORE...]
凡ミスにご用心!
あやうく決済が出来ずに
一同解散になりそうな事が。

先日とある土地付建物の販売。
その物件に到達するには
公道(市町村道)へ出るまで私道
が4筆ほどある。
私道なので「持分」というのを
そこを通る人に分けてあげるのですが
決まりはなく、単なる人数分で分けたり(例:10人で共有なら10分の1とか)
たまたまここの場合
3筆は地籍(土地の面積)で分けて
1筆のみ一律に100分1とか、わかりやすい数値で設定していました。
そして契約書に各地番と地積・地目・平米数、そして各々の持分割合を記載しました
が、あくまでもこれは「案」なので、金融機関と担当司法書士とで相談してくださいね!
といって契約から2週間ほどで決済に臨みました。

融資する金融機関に午後13:00に
売り主さん、買主さん、仲介業者が2社、そして司法書士が集まりましたが
開始時刻にになって、この司法書士さんが
私道の持分がほかの人と少し違う・・・と言ってます。

要は・・・
私が契約書を最初記載した際に
地番の順番で書いていたのが、地目が入り乱れていたので
なんとなく性格上きれいにまとめたかったので
1か所入れ替えたんですね。
ところが地積や地目は変わっていたのに、持分割合だけが
入れ替えていなくて、その分が逆表示になったのですね。
そしてそれを、この時に至るまで誰一人と気づかず、融資の担当者もそのまま
記載して保証協会に承諾をもらっているから
これを変更してとなると、本日の融資実行はできません・・・というのです。

で、売り主・買主にどうするかを問い、融資担当者に保証協会にかけあってもらったけど
やはり今日の実行は出来かねると。
しかし売り主も大金をもらうつもりで大きなバッグを持参。
買主も仕事中を抜けて、またいついつまでに引っ越したいという事情。
私たちは何も言えないので
じゃあ、本日は解散して後日としますか?と促したけど
納得しない。

その時点ですでに午後2時を過ぎている。
さ~どうするか。
まず、司法書士に「とりあえず現在記載のまま登記して後で錯誤で戻せませんか?」の問いに
やはり融資が絡んでいるのでどのみちダメだと。
売り主に、「持分なんて何分かの1でもあればいいんだからここは100分の1もなくていいんじゃないですか?」の問いに
いや、今後も分けていかないといけないから(ここは分譲地の1画でまだ残地あり)ほかと合わせないと・・・
当然もう何度もお伺いたててもらっていた銀行員さんも申込書と変更となると本日実行は無理・・・らしい。
そのうち別の取引の実行が入っていた、業者と司法書士コンビは事務員さんだけ残してその場を離れた。
結果を連絡くださいとだけ言い残し。

でも売り主さんも買主さんも今日取引したい。

そこで私が提案。
記載間違えた私が一番悪いのですが
そもそも持分割合なんぞは決まりがないんで
今回間違った割合は、売り主がこだわっている100分の1より
値が小さかったのです。
そこを売り主は勘違いして、「持分を多くやるとあとが困る」という解釈なので
そこは割合を少なくもらう買主をしょう承諾させれば
現在の融資申し込みのまま訂正をせずに行けることに気が付いてそれを説明
そしたらあっさりとお互いに承諾
そして無事にちゃんちゃんと実行されて取引を終えました
時すでに15:00を過ぎており
銀行内のシャッターも降りていました。

結果的に取引は終えたものの
やはり今回は「凡ミス」がとても響いてきました。

私が作成した契約書をまずはもう一つの買主さんを紹介した業者が確認する。
*この業者とはこれで4か月間に3件も、たまたまこの1週間前にも取引をしたという
関係でちょっと馴れ合いだったかも*
そのうえ、今回の契約は「持ち回り」といって
お互いに離れた住所にいるため別日に契約をする方式。
まず、売り主さんに印鑑をもらいに私が赴き、説明して捺印もらう
今度はその契約書を買主さんに業者を通じて捺印もらう。
そしてお互いに控えをもらって決済に望む
その間、金融機関、司法書士にも渡して準備してもらうのですが
前述したように
誰~もこの箇所に気づいていない。
なんと司法書士もこの決済日に初めて謄本と契約書を照らし合わせて
見たらしい。
このような偶然が重なっての今回の惨事。
しかしある意味よくぞ気が付いた!
案外スル~して何も言わなかったら
そのまま融資実行されていたかも。。。

決してこのような間違いが今後おこらないよう
注意します!
~写真と記事は関係ありません~

PICT1099.jpg